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바닷가 낙조를 지키기 위한 공공의 선택인 동시에, 5개월 만에 3배의 시세차익을 거둔 거래. 고창군이 추진한 ‘선셋 드라이브 명소화 사업’ 토지 매입을 둘러싸고 가격 적정성 논란이 뒤늦게 불거졌다. 고창군은 “법과 절차를 지킨 공익적 매입”이라고 반박했지만, 개인 간 거래 직후 이뤄진 고가 매입이라는 사실은 지역사회에 의문을 남기고 있다.

고창군은 2023년 3월28일, 심원면 만돌리·고전리 일원 갯벌 인근 두 필지 1만3964제곱미터를 8억3700만원에 매입했다. 해당 부지는 세계자연유산으로 등재된 고창갯벌과 바로 인접한 계획관리지역으로, 국토교통부가 국비를 지원한 ‘선셋 드라이브 명소화 사업’을 위한 핵심 구간이다. 문제는 이 땅이 불과 5개월 전 개인 간 거래에서 2억900여만원에 매매됐다는 점이다.

■5개월 만에 2억에서 8억…숫자가 남긴 의문

이 부지는 2022년 10월25일, 고창읍에 주소를 둔 S개발이 원 소유주로부터 각각 1억3800만원과 7000여만원에 매입했다. 이후 2023년 3월, 고창군이 이를 8억3700만원에 취득했다. 산술적으로 보면 해당 업체는 5개월 만에 6억2800여만원의 시세차익을 거둔 셈이다.

고창군은 부동산공시법에 따라 2곳의 감정평가법인을 선정했고, 이들 평가액의 평균을 적용해 매입가를 확정했다고 설명했다. 감정평가 결과 적용된 단가는 제곱미터당 6만1백원이었다. 이 수치는 법적 절차상 문제가 없더라도, 개인 간 거래 직후 급격히 상승한 매입가라는 점에서 논란의 불씨가 됐다. 지역사회에서는 “공공 매입이 특정 업체의 차익 실현 통로가 된 것 아니냐”는 의혹이 제기됐다.

■난개발 차단↔특혜 의혹…행정의 판단

고창군은 해당 부지를 매입하지 않았다면 계획관리지역 특성상 카페, 음식점, 펜션 등 상업시설 난개발이 불가피했을 것이라고 설명한다. 고창군은 12월19일 토지매입 배경에 대한 ‘추진사항 설명자료’를 배포했다. 군에 따르면 이 일대(염전·염습지)는 과거 태양광 개발을 목적으로 한 민간 개발 시도가 있었고, 군은 이를 막기 위해 행정소송까지 감수하며 연차별 매입을 추진해 왔다.

군은 2019년부터 ‘해안내륙발전법’에 따른 국비 확보를 목표로 심원면 만돌리·고전리 일대 폐염전부지를 중심으로 사업 구상을 진행했다. 이후 약 3년에 걸쳐 55만평 규모의 부지를 단계적으로 매입했다. 논란이 된 두 필지는 갯벌 보호와 난개발 방지, 국토교통부에서 2023년에 국비를 지원한 ‘선셋드라이브사업’ 추진을 위해 갯벌과 바로 인접한 계획관리지역이었다.

고창군은 “원 토지주를 설득하는 과정에서 토지가 일방적으로 개발업체에 매각됐고, 이후 해당 업체를 다시 설득해 법령에 따른 감정평가 절차를 거쳐 매입했다”고 밝혔다. 감정가는 주변 거래 사례와 비교했으며, 계획관리지역임에도 낮은 가격으로 매입됐다는 것이 군의 설명이다. 군이 제시한 자료에 따르면, 심원면 고전리 보전관리지역은 제곱미터당 12만원에 거래됐으며, 해리면 동호리 계획관리지역은 11만4천원에 감정평가됐다.

■‘행정 책임’의 범위는 어디까지인가

고창군은 개인 간 거래 가격과 군 매입가의 차이에 대해 “사적인 거래의 결과에 행정이 책임질 부분은 없다”는 입장이다. 이미 종료된 민간 거래에 대해 행정이 개입할 수 없고, 군의 판단 기준은 오로지 감정평가와 공익성이라는 설명이다. 또한 군은 “내년 사업 완공을 앞둔 시점에서 일부 군의원과 언론을 통해 제기되는 의혹은 정치적 목적의 행정 흔들기”라고 강하게 반박했다.

실제로 해당 사업은 2023년부터 국토교통부 지원을 받아 추진 중이며, 내년 완공을 목표로 경관조명 설치 등이 진행되고 있다. 그러나 행정의 설명과 별개로, 공공 매입 과정에서 발생한 급격한 가격 차이는 여전히 남는다. 법적 절차 준수 여부와는 다른 차원의 문제다. 공공이 개입한 순간, 거래는 사적 영역을 넘어 공적 검증의 대상이 된다.

■숫자는 침묵하지 않는다

이번 논란의 핵심은 ‘합법’과 ‘정당성’ 사이에 놓여 있다. 감정평가를 거쳤다는 사실만으로 모든 의문이 해소되지는 않는다. 고창군이 강조하는 공익적 목적과 난개발 차단의 필요성은 분명한 팩트다. 동시에 5개월이라는 시간, 6억여원이라는 차익 역시 부정할 수 없는 사실이다.

이 두 사실이 충돌하는 지점에서, 개인이 산 땅을 지자체가 비싸게 샀다는 사실만으로 당연히 불법은 아니지만, 5개월 만에 3배 차익이 발생했다면 ‘문제가 없다고 보기도 어려운 구조’이며, 내부정보·절차·관계에 따라 위법으로 전환될 수도 있고, ‘특혜’라는 단어를 부르지 않더라도 납득하기에는 괴리가 크다. 동시에 군이 밝힌 이유도 분명하다. 갯벌 인접지 난개발을 막고 공공 공간으로 묶기 위해, 법령 절차와 감정액 산정으로 매입을 완료했다는 주장이다.

■선셋 명소화, 신뢰 위에 세워질 수 있는가

고창군은 해당 부지를 활용해 갯벌과 솔밭길, 낙조가 어우러진 야간 경관 관광지를 조성 중이다. 자연경관을 훼손하지 않는 범위에서 경관조명을 설치하고, 군민과 관광객이 함께 누릴 공적 공간으로 만들겠다는 구상이다. 고창군은 향후에도 “투명한 절차와 법적 기준에 따라 행정을 추진하겠다”고 밝혔다. 이 사업이 지역의 새로운 관광 자산으로 자리 잡기 위해서는 결과뿐 아니라 과정에 대한 신뢰가 필요하다. 토지 매입가 논란은 사업의 본질과 무관한 곁가지가 아니라, 사업 전반에 대한 신뢰를 가늠하는 잣대다.